[Le marché immobilier est actuellement à l'arrêt pour ceux dont le projet démarre et ce, en raison de l'interdiction des visites immobilières. Mais si vous préparez un projet immobilier, voici quelques conseils pour connaître votre budget d'achat. Notez que vous pouvez, en attendant la fin du confinement, vous renseigner sur les biens dans votre budget via des visites virtuelles et contacter les agences immobilières ou les notaires qui sont en activité.]

Connaître son budget d’achat immobilier est la première étape pour mener à bien un projet de cette ampleur. Le connaître permet de le maîtriser pour ne pas avoir de mauvaises surprises ou des déceptions lors de vos recherches d’appartement ou de maison. L’étude de votre budget d’achat vous aidera à définir votre pouvoir d’achat. Pour le définir, vous devrez vous baser sur plusieurs éléments.

Vos revenus et votre taux d’endettement

C’est la base de l’étude du dossier du banquier : le calcul de votre taux d’endettement en fonction de vos revenus et éventuellement de vos charges. Vous ne pourrez pas vous endetter à plus de 33% de vos revenus, même s’ils sont très élevés et qu’il vous reste beaucoup d’argent une fois la mensualité payée.

Si vous avez des charges, un crédit voiture, une pension alimentaire, des dettes : celles-ci seront déduites pour définir votre budget. Il est donc fortement conseillé de solder ses dettes avant de faire une demande de financement immobilier.

Les taux d’intérêt et la durée d’emprunt

Pour connaître votre budget, vos revenus ne sont pas les seuls éléments à considérer pour le calcul. Le budget sera plus élevé en fonction du taux proposé par la banque et la durée d’emprunt. Plus vous emprunterez à un taux bas, et sur une durée longue, plus l’enveloppe financière sera importante. En clair, votre budget d’achat immobilier sera plus élevé si vous empruntez sur des durées longues.

En revanche, les durées d’emprunt sont dans le viseur du Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) qui a recommandé aux banques de limiter les durées les plus longues, à savoir de ne pas financer au-delà de 25 ans. Il en est de même pour le taux d’endettement qui ne peut pas dépasser 33%.

Renseignez-vous sur votre capacité d'emprunt et sur la faisabilité de votre projet auprès de votre banquier ou de votre courtier. Celui-ci vous indiquera les conditions de financement en vigueur et les aides éventuelles auxquelles vous êtes peut-être éligible.

Vos économies durement gagnées s’ajouteront à l’enveloppe du banquier. Si vous avez des sous de côté, sur un livret A par exemple ou un PEL, il est conseillé de les utiliser pour votre achat si vous souhaitez augmenter votre pouvoir d’achat. En outre, plus l’apport personnel est important, plus le taux proposé par la banque est attractif. L’apport est un élément de négociation avec le banquier. Vous pourrez également obtenir un coup de pouce de l’Etat selon votre profil.

Les aides à l’achat

Si vous achetez pour la première fois, vous êtes ce que les professionnels appellent un primo-accédant. Vous êtes donc certainement éligible aux prêts aidés : le PTZ pour un achat dans le neuf ou avec des travaux dans l’ancien et le prêt d’Action Logement.

Les frais de notaire et les autres frais

Connaître son budget d’achat, c’est aussi prendre en compte les frais. Des frais de notaire sont à prévoir pour votre achat, plus précisément des frais d’acquisition qui sont composés de nombreuses taxes et de la rémunération de l’étude notariale. Ils sont calculés sur le prix du bien : 7 à 8% dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf. Les frais d’achat seront financés avec votre apport personnel, sauf si vous obtenez du banquier un financement sans apport.

Les frais d’agence

Acheter avec un professionnel de l’immobilier engendre des frais s’ils sont à la charge de l’acquéreur. C’est d’ailleurs pour les éviter que certains particuliers vendent entre eux. Les frais d’agence sont comme les frais de notaire, un pourcentage du prix de vente, généralement autour de 5%. Ils sont donc à prévoir dans son budget d’achat.

En résumé, pour connaître votre budget d’achat, vous devrez :

1. Calculer votre taux d’endettement de 33%
2. Calculer votre apport
3. Vous renseigner sur les aides financières 
4. Connaître les conditions du banquier : la durée et le taux
5. Calculer les frais de l’achat (frais de notaire et frais d’agence)

Comment augmenter son budget d'achat ?

Certaines astuces peuvent vous permettre d'augmenter votre budget d'achat immobilier. Par exemple, en augmentant votre apport personnel (avec votre plan d'épargne entreprise (PEE) que vous pouvez débloquer pour l'achat de votre résidence principale), en réduisant les frais de notaire, en empruntant sur plus longtemps, en réduisant vos charges, en comparant les banques pour obtenir le meilleur taux, etc.